タワーマンションの評価の見直しはできるのか。

世の中、どうにかしたくても、どうにもならないことはあります。

その一例がタワーマンションの評価見直しです。

 

固定資産税評価の見直しが急がれていますが、

この議論は単に家屋の固定資産税評価の調整の話であって

相続税の節税問題の解決にはつながりません。

相続の節税問題は、家屋の固定資産税の評価を見直しても焼け石に水。

問題の本質は土地の評価にあるのです。

 

タワーマンションの所有者は、敷地権という形で土地を共有しています。

マンションの所有者、例えば500とか700名などで土地を共有しています。

 

一般的に、土地は路線価×地積で評価します。

土地を共有している場合は、その持分で按分します。

 

普通の土地を、例えば、路線価20万円1万㎡の土地を４人で所有していると

20万円×1万㎡÷４人＝5億円となります。

 

ところが、タワーマンションの土地は

20万円×1万㎡÷500人＝４００万円といったイメージです。

 

建物も、専有面積はそれほど大きくはないので

土地・建物の評価は何百万円から、高くても２千万円程度です。

 

タワーマンションの相続税評価額は、実勢時価と比べて、半分以下となるのが一般的です。

戸数が多い場合や、敷地が小さい場合は、10分の1にもなっています。

 

相続税・贈与税の実務では、この実勢時価と相続税評価額の大きな乖離が問題とされています。

 

故人が、現金をもって亡くなれば５，０００万円が課税の対象となります。

これに対し、マンションを購入すれば５００万円と評価され、４，５００万円も評価が圧縮されます。

 

そこで、このような評価の乖離を埋めるべく、タワーマンションの評価の見直しが検討されています。

まず土地の評価の見直しはどのようにしたらよいのでしょうか。

 

土地は、これまで伝統的に共有地は、「路線価×地積×持分」とされてきました。

路線価図において、タワーマンション敷地だけ路線価を高くするわけにはいきませんので、土地の評価を見直すことは難しいといえます。
次に家屋の見直しです。

 

マンションの価格は、階層と方位に影響されますが、家屋評価にはそれが考慮されていなかったというものです。

 

家屋の評価は、この家屋をいま建築したらいくらかかるかといった再建築価格をベースに、経年減価をして現在評価額を算出します。

タワーマンションも、普通のマンションも、戸建ても皆このような評価を行います。

 

階層加算ですが、そもそもタワーマンションは1億のものが1000万円、5000万円のものが500万円で評価されているのが問題とされているのです。

 

例えば、20階建てのマンションの実勢時価が5,000万円であるのに対して、固定資産税評価額が500万円であるとします。

実勢に近付けるとしたら、今500万円であれば、5階を4倍の2000万円に、20階を7倍の3500万円にといった具合です。

タワーマンションだけ、階層別に、固定資産税評価を4倍、7倍にする合理性はあるのでしょうか。

 

いくら階層加算をしたところで、相続評価の見直しにはつながりません。焼け石に水です。