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10月5日、国税庁等のホームページに広大地の改正について、以下の情報が公表されました。

相続税の土地評価は、路線価に基づいて行われますが、路線価図では、以下の７つの地区区分に分けられています。

（１）ビル街区

（２）高度商業地区

（３）繁華街地区

（４）普通商業・併用住宅地区

（５）普通住宅地区

（６）中小工場地区

（７）大工場地区

改正後の「地積規模の大きな宅地」は、路線価図でいう、「普通商業・併用住宅地区」及び「普通住宅地区」に限られることとなりました。

ビル街区や高度商業地区は、もともと容積率が高く、大工場地区は、もともと標準的な地積が大きいエリアですので、改正前の広大地が適用できなかったといえます。

影響を受けるのは、中小工場地区といえます。中小工場地区は、場合によっては広大地が適用できるケースもありました。改正後は適用ができないということになります。

また、都市計画では、国土を市街化区域と市街化調整区域にわけ、市街化区域においては、地域を１２区分しています。これらを用途地域といいます。

（１）第一種低層住居専用地域

（２）第二種低層住居専用地域

（３）第一種中高層住居専用地域

（４）第二種中高層住居専用地域

（５）第一種住居地域

（６）第二種住居地域

（７）準住居地域

（８）近隣商業地域

（９）商業地域

（10）準工業地域

（11）工業地域

（12）工業専用地域

改正後の「地積規模の大きな宅地」は、「工業専用地域」に所在する宅地は含まれないものとされました。

地区区分と用途地域の関係をまとめると、下図のとおりです（表中の「○」は規模格差補正が適用できるもの、「×」は適用ができないものを示します）。

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10月5日、国税庁等のホームページに広大地の改正について、以下の情報が公表されました。

①「財産評価基本通達の一部改正について（法令解釈通達）」

②「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて（情報）

③パブリックコメント「「財産評価基本通達」の一部改正（案）に対する意見募集の結果について」

広大地通達の改正は、平成30年1月1日から適用されます。

そこで、何回かに分けて、広大地通達の改正のポイントを紹介していきたいと思います。

今回は、「地積規模の大きな宅地」の定義です。

新通達では、地積規模の大きな宅地を、三大都市圏においては500㎡以上、それ以外の地域においては1,000㎡以上の土地と定義しています。

「地積規模の大きな宅地」の評価は、戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価を反映させることを趣旨としていますので、この点は旧広大地と違いはありません。

新広大地も、戸建住宅用地としての分割分譲が法的に可能であり、かつ、戸建住宅用地として利用されるのが標準的である地域に所在する宅地が対象となりますので、通達では、画一的に、三大都市圏では500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域では1,000㎡以上の宅地としているのです。

改正前において、広大地は、評価対象地が「その地域の標準的な宅地の地積に比し著しく広大」でなければならないとされていました。

この“著しく広大か否か”の判定が非常に困難だったわけです。

“著しく広大か否か”については、原則として、都市計画法に定める開発許可面積基準を超えていれば該当するとされていましたが、開発許可面積基準以上であっても、その周辺地域の標準的な地積と同規模である場合は、広大地に該当しないとされていました。

改正案では、この例外が撤廃され、地積だけで判断できるようになりましたので、要件が明確化されました。

改正案における規模格差補正率の面積基準のイメージは以下のとおりです。

（出典）風岡範哉「広大地評価の改正案のポイントとその影響」ビズアップ総研

※非線引き都市計画区域については、明確な記載がありませんが、条文からは上記の扱いになると考えられます。

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風岡税理士が大和建設㈱主催の第46回駿河みらい塾において「遺産分割と税金対策」と題する講演を行いました。

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10月11日、第15回しんきんビジネスマッチング静岡2017に参加いたしました。

当日は多くの方と情報交換をさせて頂きありがとうございました。

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